LMNP au régime réel : amortissement, charges déductibles et micro-BIC

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est l'un des rares régimes qui permettent de percevoir des loyers tout en déclarant un résultat fiscal proche de zéro. Le secret tient en un mot : l'amortissement. Ce guide explique le fonctionnement du régime réel, le compare au micro-BIC avec des chiffres, détaille les obligations comptables et fait le point sur la réintégration des amortissements dans la plus-value, en vigueur depuis 2025.

LMNP au régime réel : définition et conditions

Vous êtes loueur en meublé non professionnel lorsque vos recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 € par an ou aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Ces recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition coexistent : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les loyers, et le régime réel, qui déduit les charges réellement payées ainsi qu'une fraction du prix du bien chaque année. Le réel s'applique automatiquement au-delà des plafonds du micro, et sur option en dessous.

Quelle différence entre le micro-BIC et le régime réel ?

Le micro-BIC est imbattable par sa simplicité, mais il impose la moitié des loyers quoi qu'il arrive. Dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % des recettes, ce qui est presque toujours le cas d'un bien acheté à crédit, le réel devient plus avantageux.

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement traduit comptablement l'usure du bien : chaque année, vous déduisez une fraction de sa valeur, sans sortie d'argent. Le logement est découpé en composants amortis sur des durées différentes, et le terrain, qui ne s'use pas, est exclu.

• Terrain : 10 à 20 % du prix selon la localisation, non amortissable.
• Gros œuvre : 40 à 50 ans, soit 2 à 2,5 % par an.
• Façade, toiture, étanchéité : 20 à 30 ans.
• Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) : 15 à 25 ans.
• Agencements et cuisine : 10 à 15 ans.
• Mobilier et électroménager : 5 à 10 ans.
• Frais d'acquisition (notaire, agence) : amortissables sur la durée du bâti ou déductibles l'année de l'achat.

Pour un appartement de 200 000 € dont 30 000 € de terrain, l'amortissement du bâti représente à titre indicatif 5 000 à 6 500 € par an, auxquels s'ajoutent environ 1 400 € pour 10 000 € de mobilier amorti sur sept ans. Règle essentielle : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée une année est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

• Intérêts d'emprunt, frais de dossier et assurance de prêt.
• Taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• Assurance propriétaire non occupant et garantie loyers impayés.
• Frais de gestion locative, honoraires d'agence pour la mise en location.
• Honoraires d'expert-comptable et frais de télédéclaration.
• Petites réparations et entretien courant ; les gros travaux sont, eux, amortis.
• Abonnements payés par le propriétaire (internet, énergie) dans le cadre du bail.

Exemple chiffré : combien d'impôt économise-t-on ?

Prenons 12 000 € de loyers annuels pour un contribuable imposé dans la tranche à 30 %, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 47,2 %. Au micro-BIC, la base imposable est de 6 000 € et l'impôt d'environ 2 830 €. Au réel, avec 4 500 € de charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) et 7 000 € d'amortissements, le résultat tombe à 500 € et l'impôt à environ 240 €. L'écart dépasse 2 500 € par an, à titre indicatif, et se reproduit tant que les amortissements couvrent les loyers.

Quelles obligations comptables et déclaratives au régime réel ?

1. Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des entreprises dans les quinze jours suivant la première location, pour obtenir un numéro SIRET.
2. Opter pour le réel, si vous êtes sous les plafonds du micro, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée.
3. Tenir une comptabilité d'engagement : registre des immobilisations, tableau d'amortissement, bilan et compte de résultat.
4. Télétransmettre la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) en mai, puis reporter le résultat sur la déclaration 2042-C-PRO.
5. Payer la CFE chaque année en décembre, sauf exonération la première année.

La plupart des loueurs confient ces formalités à un expert-comptable, pour un coût indicatif de 400 à 900 € par an, lui-même déductible. L'adhésion à un organisme de gestion agréé n'est plus nécessaire depuis la suppression de la majoration de 25 % du bénéfice imposable.

Revente : ce qui change pour la plus-value depuis 2025

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition est minoré d'autant, ce qui augmente le gain taxable. Les résidences services (étudiantes, seniors, médicalisées) restent exclues de cette règle. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour une détention longue, l'impact reste souvent modéré, mais il doit être intégré dans toute simulation de rendement.

Pour qui le régime réel est-il vraiment intéressant ?

Le réel s'impose lorsque le bien est financé à crédit, lorsque son prix est élevé par rapport aux loyers ou lorsque vous êtes imposé à 30 % ou plus. Le micro-BIC garde du sens pour un bien payé comptant, ancien et peu chargé, ou pour un meublé de tourisme classé dont l'abattement de 50 % couvre déjà l'essentiel des frais. Komparix ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé : un conseiller partenaire indépendant (CIF) ou votre expert-comptable peut simuler les deux régimes sur dix ans à partir de vos chiffres réels.

Faites réaliser le tableau d'amortissement dès la première année de location, même si vous optez pour le réel plus tard : la ventilation entre terrain, bâti et mobilier est plus simple à documenter au moment de l'achat qu'après coup.