IFI 2026 : seuil de 1,3 million, biens taxables et dettes déductibles

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018 en ne conservant dans son assiette que les actifs immobiliers. Il concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Son calcul, ses exonérations et ses règles de déduction des dettes sont techniques, et les erreurs d'évaluation sont fréquentes dans les deux sens. Ce guide présente l'essentiel et les stratégies admises pour en réduire le montant.

IFI : qui est concerné et à partir de quel seuil ?

L'IFI est dû par le foyer fiscal, couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, enfants mineurs compris, dont la valeur nette du patrimoine immobilier taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année. Les résidents français sont imposés sur leurs biens situés en France et à l'étranger, les non-résidents sur leurs seuls biens français. Attention au piège du seuil : une fois les 1,3 million franchis, le barème s'applique dès 800 000 €.

Quel est le barème de l'IFI ?

Une décote lisse l'entrée dans l'impôt entre 1,3 et 1,4 million : elle se calcule par la formule 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Pour un patrimoine de 1 350 000 €, l'IFI brut d'environ 2 850 € est ainsi réduit d'environ 625 €.

Quels biens sont taxables à l'IFI ?

• Immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains.
• Parts de SCI, de SCPI et d'OPCI, y compris lorsqu'elles sont logées dans un contrat d'assurance-vie ou un PER, pour leur fraction immobilière.
• Fraction immobilière des parts de sociétés non cotées dont vous détenez plus de 10 %, sauf immobilier affecté à l'activité opérationnelle.
• Usufruit : l'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété.
• Sont exonérés : l'immobilier professionnel affecté à votre activité principale, les bois et forêts et parts de groupements forestiers à hauteur de 75 %, les biens ruraux loués à long terme sous conditions, la nue-propriété dans la plupart des cas.

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Les autres biens sont déclarés pour leur valeur de marché au 1er janvier, avec des décotes admises pour occupation (10 à 20 % pour un bien loué) ou pour indivision, à condition de pouvoir les justifier.

Quelles dettes sont déductibles de l'IFI ?

• Capital restant dû des emprunts immobiliers au 1er janvier, pour les biens taxables uniquement.
• Dettes de travaux de réparation, d'entretien, d'amélioration ou de construction, non encore payées.
• Taxe foncière de l'année et IFI théorique de l'année lui-même ; la taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'est pas déductible.
• Prêts in fine : déduits comme s'ils étaient amortissables, par fractions annuelles.
• Prêts familiaux et prêts contractés auprès d'une société contrôlée : déductibles seulement si le caractère normal du prêt est démontré.
• Patrimoine supérieur à 5 millions d'euros : la part des dettes excédant 60 % de la valeur des biens n'est déductible qu'à moitié.

Comment calculer son IFI : exemple

Un couple détient une résidence principale estimée à 900 000 €, un appartement loué de 700 000 € et 150 000 € de parts de SCPI, avec un capital restant dû de 280 000 €. Après abattement de 30 %, la résidence principale compte pour 630 000 € ; l'actif brut taxable est de 1 480 000 € et l'actif net de 1 200 000 € : le couple n'est pas redevable. Si l'appartement locatif vaut 900 000 €, l'actif net atteint 1 400 000 € : l'IFI s'élève à 0,5 % de 500 000 € plus 0,7 % de 100 000 €, soit 3 200 € à titre indicatif. L'impôt reste modéré en valeur absolue, mais il se répète chaque année et augmente avec les prix.

Comment réduire légalement son IFI ?

1. Donner l'usufruit temporaire d'un bien locatif à un enfant majeur étudiant ou à ses débuts : le bien sort de votre assiette pendant la durée de la donation, l'enfant perçoit les loyers et est rarement imposable.
2. Investir en nue-propriété : le bien n'est pas taxable chez le nu-propriétaire pendant le démembrement.
3. Faire des dons à des organismes d'intérêt général : réduction d'IFI de 75 % des versements, dans la limite de 50 000 € par an.
4. Arbitrer une partie du patrimoine immobilier vers des actifs financiers, qui ne sont pas soumis à l'IFI : assurance-vie en fonds euros ou unités de compte non immobilières, PEA, comptes-titres.
5. Conserver la dette : rembourser un emprunt par anticipation augmente mécaniquement l'actif net taxable.
6. Affecter de l'immobilier à une activité professionnelle réelle, par exemple des locaux loués à sa propre société d'exploitation sous conditions.
7. Investir dans des bois et forêts ou des groupements forestiers, exonérés à 75 % moyennant un engagement de gestion durable.

Chacune de ces pistes a des contreparties patrimoniales et des conditions strictes. Komparix ne fournit aucun conseil fiscal personnalisé : un conseiller partenaire indépendant (CIF) et votre notaire peuvent évaluer celles qui correspondent à votre situation familiale et à vos objectifs.

Le plafonnement de l'IFI : qu'est-ce que c'est ?

La somme de l'IFI, de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ne peut dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. Au-delà, l'excédent vient réduire l'IFI. Ce plafonnement bénéficie surtout aux contribuables dont le patrimoine est important mais les revenus faibles, par exemple des retraités propriétaires d'immobilier non productif. Les revenus capitalisés dans une société ou un contrat d'assurance-vie ne sont pas pris en compte, ce qui en fait un levier de pilotage souvent méconnu.

Comment déclarer l'IFI ?

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur l'annexe 2042-IFI, avec le détail de chaque bien, de sa valeur et des dettes. L'avis est reçu en août et le paiement intervient à la mi-septembre. L'administration dispose de trois ans pour rectifier une sous-évaluation déclarée et de six ans en cas d'omission d'un bien ou de défaut de déclaration. En cas de doute sur une valeur, mieux vaut documenter l'estimation (avis de valeur, transactions comparables) que la minorer sans justification.

Réévaluez vos biens chaque année à partir de la base des demandes de valeurs foncières (DVF), accessible gratuitement en ligne : c'est l'outil qu'utilise l'administration. Une évaluation sincère mais argumentée vous protège mieux qu'une estimation ancienne reconduite d'année en année.