Assurance PNO propriétaire non occupant : obligation, garanties, prix

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat habitation du bailleur. Longtemps facultative et peu souscrite, elle est devenue obligatoire en copropriété et reste vivement recommandée en maison individuelle. Peu coûteuse, elle comble les angles morts entre l'assurance du locataire et celle de l'immeuble, et son prix est déductible des revenus fonciers.

Assurance PNO : définition

Une assurance PNO couvre un logement dont le propriétaire n'est pas l'occupant : bien mis en location, logement vacant entre deux locataires, occupé à titre gratuit par un proche ou en cours de vente. Elle fonctionne comme une assurance multirisque habitation, mais adaptée au point de vue du propriétaire : elle protège les murs, les équipements fixes et la responsabilité du bailleur, sans assurer les meubles ni les effets personnels de l'occupant, qui relèvent du contrat de ce dernier.

L'assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?

En copropriété, oui : depuis la loi ALUR de 2014, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré au minimum en responsabilité civile pour les dommages causés aux voisins, aux parties communes et aux tiers. Le syndic peut en exiger l'attestation. En maison individuelle louée, aucune obligation légale n'existe, mais le propriétaire reste responsable des dommages causés par son bien, par exemple une tuile qui blesse un passant ou un incendie dû à une installation électrique vétuste qui se propage chez le voisin. Sans contrat, il indemnise sur ses propres deniers.

Certains baux commerciaux ou certaines banques, pour un prêt immobilier locatif, exigent également une attestation PNO. Enfin, un logement vacant plus de quelques semaines n'est couvert par personne : le locataire est parti avec son contrat, et l'assurance de l'immeuble ne couvre pas l'intérieur des lots privatifs.

Que couvre une assurance PNO ?

La perte de loyers de la PNO ne doit pas être confondue avec la garantie loyers impayés : la première intervient uniquement après un sinistre matériel, la seconde en cas de défaillance financière du locataire.

Combien coûte une assurance PNO ?

C'est l'une des assurances les moins chères du marché, parce que le mobilier n'est pas couvert et que les sinistres fréquents du quotidien restent à la charge du locataire. Les montants ci-dessous sont indicatifs, pour un logement en bon état, en copropriété, hors zone à risques particuliers.

Le prix dépend de la surface, du type de bien, de la commune, de l'ancienneté de l'immeuble et des options. Les écarts entre assureurs sont importants pour des garanties proches : comparer les propositions de plusieurs partenaires prend quelques minutes et porte sur un contrat que vous conserverez des années.

PNO et assurance du locataire : doublon ou complément ?

Les deux contrats ne couvrent pas les mêmes choses. Le locataire est tenu d'assurer les risques locatifs : les dommages qu'il cause au logement par incendie, explosion ou dégât des eaux, et sa responsabilité envers les voisins. Son contrat couvre aussi ses meubles. La PNO intervient dans les situations que le contrat du locataire ignore :

• Le sinistre a une origine immobilière, dont le locataire n'est pas responsable : canalisation encastrée qui cède, infiltration par la toiture, court-circuit dans une installation vétuste.
• Le locataire n'est pas assuré, malgré son obligation, ou son contrat a été résilié pour non-paiement.
• Le logement est vide entre deux locations ou pendant des travaux.
• Le locataire est assuré mais son assureur exerce un recours contre vous pour défaut d'entretien ou vice de construction.
• Un tiers (visiteur, passant, voisin) est blessé ou subit un dommage du fait de l'immeuble.
• Le logement est occupé gratuitement par un enfant ou un parent sans contrat propre.

En cas de dégât des eaux, la convention IRSI entre assureurs organise la prise en charge : pour les sinistres de moins de 5 000 €, c'est l'assureur de l'occupant qui gère, et l'assureur PNO est sollicité pour les dommages immobiliers au-delà d'un certain seuil ou en cas de vacance. Sans PNO, le propriétaire peut se retrouver seul face à des travaux de remise en état.

PNO, GLI, assurance de l'immeuble : quelle différence ?

L'assurance de l'immeuble, souscrite par le syndic, couvre les parties communes (toiture, façades, canalisations collectives, cages d'escalier) et la responsabilité de la copropriété. Elle ne couvre pas l'intérieur de votre lot, sauf clause d'extension aux parties privatives, rare et limitée. La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance financière contre la défaillance du locataire, sans rapport avec les dommages matériels. La PNO est le seul contrat qui protège à la fois l'intérieur du logement et votre responsabilité de bailleur. Les trois se complètent sans se recouper.

Comment choisir et souscrire une assurance PNO ?

1. Vérifiez d'abord votre contrat multirisque habitation de résidence principale : certains assureurs proposent d'y rattacher un logement locatif pour quelques dizaines d'euros, parfois avec des garanties réduites.
2. Comparez le plafond de la responsabilité civile (plusieurs millions d'euros sont la norme) et celui des dommages immobiliers, qui doit permettre une reconstruction.
3. Regardez les conditions de vacance : durée maximale couverte sans déclaration, souvent 90 jours, et formalités au-delà.
4. Ajoutez la perte de loyers si le logement représente une part significative de vos revenus.
5. Vérifiez les franchises, en particulier sur le dégât des eaux, sinistre le plus fréquent en location.
6. Déclarez précisément l'état du bien, les équipements et le type de location : meublée, vide, saisonnière ou colocation, car certaines formules excluent la location de courte durée.

Si vous déclarez vos loyers au régime réel, la prime PNO est déductible de vos revenus fonciers, au même titre que la garantie loyers impayés. Conservez l'avis d'échéance : à 30 % de tranche marginale et 17,2 % de prélèvements sociaux, un contrat à 120 € ne vous coûte réellement qu'une soixantaine d'euros.